21年9月拿地，22年1月动工，预计下半年入市！高埗唯一的新盘华侨城天鹅堡，马上杀到！今天来看看这个首推限价元/平（毛坯）的城区大盘，它能让人喊出“真香”吗？

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拿地五个月后动工最高的地价，卖最便宜的房年9月9日，华侨城以总价31.89亿元，折合楼面价元/平的价格，拿下了位于高埗莞潢南路东侧的地块。这总面积约11.36万平的“巨无霸”地块，成为了高埗最贵地块。

地块成交结果

另外，该地块的容积率也有亮点。在城区住宅地块容积率普遍在3.0甚至更高的情况下，华侨城高埗地块的容积率仅为2.0。低密度大盘，居住舒适度会比小型社区更高一些。拿地后一个月，华侨城就进行了投资备案，项目名为天鹅堡花园，投资总额超23.14亿元。项目投资备案公示21年9月拿地，10月备案，但华侨城天鹅堡并不急着动工建设，空置了一个季度。今年，华侨城天鹅堡开启了加速模式。2月，大量打桩机、挖掘机等大型工程器械及施工材料进场，项目外围的围挡也从普通的蓝色铁皮换成了带有项目宣传图的围挡。围挡更换，大型器械进场东莞楼市发布摄施工现场东莞楼市发布摄据此前公布信息所示，华侨城天鹅堡总共规划有21栋洋房。很多低容积的大地块会采取高层+别墅的“高低配”模式开发，但华侨城天鹅堡将打造为纯住宅项目。

在户型上，则分别有建面约96㎡三房、㎡四房、㎡四房、㎡五房共五种不同的户型。

华侨城天鹅堡户型图，左右滑动可查看总体来看，华侨城天鹅堡的定位更偏向改善型客群。

华侨城天鹅堡的新房限售价，首次上市销售年度的申报均价不得高于元/㎡（毛坯交标）。

这也或将是东莞首个入市的限价项目。

华侨城天鹅堡项目效果图

与去年入市的新世纪颐龙轩相比，华侨城天鹅堡价格并未上涨太多。21年9月8日，新世纪颐龙轩一次性取得了7栋楼的预售证，楼栋备案均价在—元/平之间。与新世纪颐龙轩最贵的楼栋相比，华侨城天鹅堡的限售价也仅仅高了不到1%。约2.68万元/平的价格，也将令华侨城天鹅堡几乎成为今年城区片区价格最低的项目。目前城区片区只有万江、石碣有房可卖。价格最低的项目，是石碣的新城御珑公馆，精装均价约2.6万元/平，定位为刚需盘，主打82-平的三四房。同样是定位为改善项目的中洲城邦花园，主推-平的纯四房，毛坯均价2.91万元/平。华侨城天鹅堡，可能是未来城区片区最便宜的改善盘。项目内的平四房，万元就可以上车。城区其他项目的同等面积户型，价格都在万元以上。

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价格有亮点，配套较完善景观资源有短板在如今的市场环境下，没有人会只看价格就下手。想让人喊出“真香”，华侨城天鹅堡还有什么拿得出手的？1、产品近几年，城区片区内20栋楼以上的大型社区相当少见，华侨城天鹅堡密度又仅有2.0，这类低密度大盘普遍受到认可。面积段为96-平的三至五房，整体偏向改善群体。从已公布的户型图上看，大景观阳台、宽面采光等设计也较为优秀。2、配套华侨城天鹅堡北部1公里为新世纪颐龙湾，带有商业广场振兴城，可基本满足日常购物饮食需求。但整个高埗的城市面貌还是比较一般，想去大型综合商圈仍然要到东城、南城。振兴城效果图在教育配套方面，华侨城天鹅堡自带一所9个班的幼儿园，属于冼沙小学、东联小学两校的学区范围内。3、交通华侨城天鹅堡外就是莞潢南路，距离梨川大桥约2公里，向南直达莞城。另外，根据规划，华侨城天鹅堡所在地块涉及地铁6号线管控范围。6号线起点在高埗，终点为水濂山，将经过高埗、莞城、行政中心、南城商务中心、南城总部基地、蛤地及水濂山片区。但这条线路是远期轨道普线规划，1号线还在施工，3号线还没动工，按东莞地铁的建设速度，可能要“嘀，老年卡”了！

莞潢南路东莞楼市发布摄

数完配套，感觉好心动？

楼市君认为，如果想在城区片区买房，天鹅堡可以作为选择之一，但也需要多对比、多参考，可以等到项目开放，亲自去现场感受后，再做决定。

华侨城天鹅堡所在地块，是东莞第二块限售价的地块。毛坯2.68万元/平的限价，压缩了房企的利润空间。

在利润有限的情况下，项目会以怎样的标准、怎样的质量交付？是否会在建筑品质上缩水？

楼市君想到了华侨城上一个入市的项目——寮步的华侨城纯水岸。

华侨城纯水岸样板间来源：华侨城东莞官微

纯水岸是华侨城的高端住宅系列，寮步项目是该系列在东莞的首个项目。

年7月，华侨城以元/平的价格拿下寮步泉塘村地块，后开发为华侨城纯水岸。

华侨城纯水岸样板间开放后，高赠送、大面宽采光等设计也受到了很多好评。

项目以2.7万—3万元/平的价格开盘，去化较快。

21年末，华侨城纯水岸开始收楼，在东莞阳光网的阳光问政平台上，却出现了大量对项目的投诉。

噪音、积水、花园未建设完成、预收物业费、建筑用材差，投诉内容涉及多方面。

华侨城纯水岸遭投诉来源：阳光问政平台

同样定位为高端系列，却有限售价要求的华侨城天鹅堡，质量关能过吗？

对于追求居住品质的改善客群，也需要考虑一个问题：

在高埗买大平层，值吗？

多万就能买平的大平层，在价格上确实是没问题，但环境、景观呢？

项目周边没山没湖，自然景观资源并不突出，和依山傍水的传统豪宅项目相比还是有所欠缺。

另外，项目周边仍有大片待开发土地，整个板块开发周期可能比较长。新项目开建，多少会有噪音、灰尘等问题出现。

周边景观环境一般东莞楼市发布摄

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入莞5年，多方布局文旅项目进展较为缓慢

分析完高埗新盘，再来看看华侨城在东莞的版图。

华侨城在年成立华侨城首家东莞子公司，进入东莞至今才5年。

通过城市更新、招拍挂、文旅项目的各方面布局，华侨城已在东莞成功拿下多个项目。

华侨城在莞项目来源：华侨城东莞官微

今年华侨城的住宅项目，除了高埗的天鹅堡以外，还有麻涌的华侨城云瑞府。

华侨城云瑞府的建设进度更快，在2月末就放出宣传图，即将开放营销中心。

麻涌项目的表现，也值得

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